Steg 1. Rkna om siffrorna baserat p schablonsiffror
Eftersom mina vnner som r fastighetsgare, och n viktigare banken, ofta utgr frn schablonsiffror i sina kalkyler tycker jag att det r lika bra att man gr det sjlv med. De schablonerna som bde jag och bankerna brukar anvnda ser ut ungefr som fljer:
Driftschablon hyreslgenhet 450 kr/m
Driftschablon butikslokal 320 kr/m investera i fastigheter
Dessa siffror stmmer dessutom verens med SCB och deras siffror som r ett genomsnitt av alla hyresfastigheter i Sverige. Rknar man p lgre siffror, brukar nmligen nd bankerna korrigera dessa till ovanstende. Den enda gngen man kan motivera lgre siffror initialt r p nya fastigheter, men knappt d.
Det gav fljande frndrade siffror:
Drift hyreslgenheter (= 450 kr/m x 493 m) 221 850 kr
Drift butikslokal (= 320 kr/m x 182 m) 58 240 kr
Total drift 280 090 kr
Nytt driftnetto (inkomster total drift) 417 002 kr
Ny direktavkastning (driftnetto/pris) 5.38 %
Utifrn den hr nya tabellen kunde jag dra slutsatsen att affren var inte s bra som den initialt verkade (vilket de sllan r).
Steg 2. Jmfr direktavkastningen En brsoberoende
Den springande punkten i en affr av det hr slaget r direktavkastningen. Den genomsnittliga direktavkastningen fr en hyresfastighet i Sverige r ca 5 % per r. Men dr r en stor spridning p den direktavkastningen, d t.ex. en hyresfastighet i Malm stad ligger runt 3-4 %, i Stockholm/Gteborg sannolikt ven lgre. Nr jag var i Borlnge och frlste s jag exempel p flera fastigheter med avkastningar p uppemot 10 %.
Frklaringen ligger naturligtvis i att dr r olika risker i de olika orterna. I Malm och de andra storstderna r det i princip omjligt att f tag p en hyreslgenhet d efterfrgan r s stor och tillgngen obefintlig. Eftersom risken r s lg sjunker ocks avkastningen. Som exempel kan jag ta en kompis i Malm som ger en fastighet som p 24 timmar fick ver 128 anskningar till en tom 3:a han hade i ett av sina hyreshus. En annan kompis i Gteborg fick ver 90 svar p en vernattningslgenhet i en omgjord och frsch kllare. bostadsfastigheter
Dremot ett par mil utanfr Borlnge r vakansgraden (andelen tomma lgenheter) och risken fr att ha en hyreslgenhet tom, betydligt strre. Drfr behver man ocks en hgre direktavkastning, fr att kunna ta hnsyn till det.
Nr jag kollade vad den lmpliga nivn fr en direktavkastning i Svedala var, fick jag uppskattningar kring 6.5 % frn mina vnner och bankkontakter.
Steg 3. Rkna om priset baserat p direktavkastningen
Nsta steg r sledes att vrdera om fastigheten utifrn den framrknade direktavkastningen och driftnettot.
Direktavkastning = driftnetto / pris p fastigheten
Lser vi ut pris p fastigheten frn ekvationen ovan blir det istllet:
Pris p fastigheten = driftnetto / direktavkastning svenska hyreshus
Det ger att vid det nya och omrknade driftnettot blir priset istllet:
417 002 kr / 6.5 % = 6 415 415 kr
Efter att ha tittat p fastigheten och konstaterat att inga allvarliga fel frelg, var det ocks det budet som vi lade p fastigheten.
Steg 4. Skerstll finansiering med banken
Jag har varit i mnga frhandlingar med banken och jag tycker mig vid det hr laget ha lrt mig hur de resonerar. For more information visit here: http://svenskabostadsfonden.se/
Driftschablon hyreslgenhet 450 kr/m
Driftschablon butikslokal 320 kr/m investera i fastigheter
Dessa siffror stmmer dessutom verens med SCB och deras siffror som r ett genomsnitt av alla hyresfastigheter i Sverige. Rknar man p lgre siffror, brukar nmligen nd bankerna korrigera dessa till ovanstende. Den enda gngen man kan motivera lgre siffror initialt r p nya fastigheter, men knappt d.
Det gav fljande frndrade siffror:
Drift hyreslgenheter (= 450 kr/m x 493 m) 221 850 kr
Drift butikslokal (= 320 kr/m x 182 m) 58 240 kr
Total drift 280 090 kr
Nytt driftnetto (inkomster total drift) 417 002 kr
Ny direktavkastning (driftnetto/pris) 5.38 %
Utifrn den hr nya tabellen kunde jag dra slutsatsen att affren var inte s bra som den initialt verkade (vilket de sllan r).
Steg 2. Jmfr direktavkastningen En brsoberoende
Den springande punkten i en affr av det hr slaget r direktavkastningen. Den genomsnittliga direktavkastningen fr en hyresfastighet i Sverige r ca 5 % per r. Men dr r en stor spridning p den direktavkastningen, d t.ex. en hyresfastighet i Malm stad ligger runt 3-4 %, i Stockholm/Gteborg sannolikt ven lgre. Nr jag var i Borlnge och frlste s jag exempel p flera fastigheter med avkastningar p uppemot 10 %.
Frklaringen ligger naturligtvis i att dr r olika risker i de olika orterna. I Malm och de andra storstderna r det i princip omjligt att f tag p en hyreslgenhet d efterfrgan r s stor och tillgngen obefintlig. Eftersom risken r s lg sjunker ocks avkastningen. Som exempel kan jag ta en kompis i Malm som ger en fastighet som p 24 timmar fick ver 128 anskningar till en tom 3:a han hade i ett av sina hyreshus. En annan kompis i Gteborg fick ver 90 svar p en vernattningslgenhet i en omgjord och frsch kllare. bostadsfastigheter
Dremot ett par mil utanfr Borlnge r vakansgraden (andelen tomma lgenheter) och risken fr att ha en hyreslgenhet tom, betydligt strre. Drfr behver man ocks en hgre direktavkastning, fr att kunna ta hnsyn till det.
Nr jag kollade vad den lmpliga nivn fr en direktavkastning i Svedala var, fick jag uppskattningar kring 6.5 % frn mina vnner och bankkontakter.
Steg 3. Rkna om priset baserat p direktavkastningen
Nsta steg r sledes att vrdera om fastigheten utifrn den framrknade direktavkastningen och driftnettot.
Direktavkastning = driftnetto / pris p fastigheten
Lser vi ut pris p fastigheten frn ekvationen ovan blir det istllet:
Pris p fastigheten = driftnetto / direktavkastning svenska hyreshus
Det ger att vid det nya och omrknade driftnettot blir priset istllet:
417 002 kr / 6.5 % = 6 415 415 kr
Efter att ha tittat p fastigheten och konstaterat att inga allvarliga fel frelg, var det ocks det budet som vi lade p fastigheten.
Steg 4. Skerstll finansiering med banken
Jag har varit i mnga frhandlingar med banken och jag tycker mig vid det hr laget ha lrt mig hur de resonerar. For more information visit here: http://svenskabostadsfonden.se/
Replies