Rntekostnad p inteckningen (2.40 %/r)#117 000 kr/r
Betalnetto (driftnetto rnta) 300 002 kr/r
Avkastning p handpenning (betalnetto/handpenning) 18.46 %
Det betyder vid ovanstende scenario s r avkastningen p det egna kapitalet nstan 20 %, vilket r anledningen till att fastighetsaffrer p det hr sttet ofta r vldigt frmnliga. Det r ocks anledningen till att t.ex. Akelius kan betala 6.5 % avkastning till oss investerare som lnar ut pengar till deras handpenning till nya fastigheter.
Vid olika rntesatser ger det fljande resultat och avkastning:
Rntesats Resultat (kr/r) Avkastning (%)
Rnta p 1.90 % 324 375 19,96 %
Rnta p 2.50 % 254 500 15,66 %
Rnta p 3.50 % 189 500 11,66 %
Rnta p 4.50 % 124 500 7,66 %
Rnta p 5.50 % 59 500 3,66 %
Rnta p 6.50 % -5 500 -0,34 % bostadsfond
Dock behver man i rknemodellen ven ta hnsyn till att fastigheten kommer ju inte ha samma vrde i all framtid, utan man behver skriva av den. Den vanliga avskrivningen fr hyresfastigheter brukar vara 50 r, vilket ger 2 % avskrivning per r. Man kan likna det vid en amortering, s att om 50 r ska huset inte vara vrt ngot och inte lnet heller. Det ger vid omrkning:
Avskrivning 50 r (2 %/r) 130 000 kr/r
Resultat fre skatt 170 002 kr/r
I det hr fallet var planen att starta ett aktiebolag och ga fastigheten via bolaget eftersom vi var tv familjer som skulle dela p den (annars rknas det som nringsverksamhet och blir en enskild firma).vriga saker att ta hnsyn tillEngngsavgifter
Vid ett kp av en fastighet tillkommer dr engngsavgifter som man behver ta hjd fr vid kptillfllet. Engngsavgifterna r: svenska tillvxtorter
Stmpelskatt (bolag) 4.25 %
Stmpelskatt (privatperson) 1.50 %
Pantbrevsavgift 2.00 %
Besiktningskostnad ca 20 000 kr
Jag brukar inte rkna med dessa i kalkylen ovan d de r av engngskaraktr och avser man ga fastigheterna p lng sikt s r de ofta frsumbara.Renoveringsbehov
Om fastigheten r i behov av renovering vid inkp r det naturligtvis ngot som man mste ta hnsyn till initialt. Jag sjlv brukar ta in en offert p vad det kostar att tgrda och sedan dra av det mot kpeskillingen.
Skambud man ska skmmas nr man lgger budet stabil avkastning
r man i en situation dr man r ensam budgivare och objektet har varit till frsljning lnge, kan man ocks passa p och lgga skambud. Dr finns fastighetsgare dr jag har hrt att deras strategi r att lgga ut riktiga skambud p mnga fastigheter. Frr eller senare nappar ngon.
Fr att f en knsla fr hur det kan se ut, s tittade jag i ett annat sammanhang fr ett tag sedan p en fastighet som lg ute p 10 900 000 kr. Nr jag lt en professionell vrderingsfirma gra en vrdering visade det sig att den inte var vrd mer n ca 4.5 5.5 Mkr. Den gick senare p lite ver 6 Mkr. Sedan dess brukar jag skoja att definitionen p ett skambud r att man ska skmmas nr man lgger det.
Underska risken fr att inte f lgenheterna uthyrda
Det finns flera stt att underska och uppskatta risken fr att inte f fastigheten uthyrd. Nedan fljer mina favoritstt: investera i fastigheter
Kontakta det kommunala bostadsbolaget och frga hur lng tid det tar att f en hyresfastighet i orten.Frga banken och f deras uppskattningar av vakansgrad (de har schabloner fr olika omrden) For more information visit here: http://svenskabostadsfonden.se/
Avkastning p handpenning (betalnetto/handpenning) 18.46 %
Det betyder vid ovanstende scenario s r avkastningen p det egna kapitalet nstan 20 %, vilket r anledningen till att fastighetsaffrer p det hr sttet ofta r vldigt frmnliga. Det r ocks anledningen till att t.ex. Akelius kan betala 6.5 % avkastning till oss investerare som lnar ut pengar till deras handpenning till nya fastigheter.
Vid olika rntesatser ger det fljande resultat och avkastning:
Rntesats Resultat (kr/r) Avkastning (%)
Rnta p 1.90 % 324 375 19,96 %
Rnta p 2.50 % 254 500 15,66 %
Rnta p 3.50 % 189 500 11,66 %
Rnta p 4.50 % 124 500 7,66 %
Rnta p 5.50 % 59 500 3,66 %
Rnta p 6.50 % -5 500 -0,34 % bostadsfond
Dock behver man i rknemodellen ven ta hnsyn till att fastigheten kommer ju inte ha samma vrde i all framtid, utan man behver skriva av den. Den vanliga avskrivningen fr hyresfastigheter brukar vara 50 r, vilket ger 2 % avskrivning per r. Man kan likna det vid en amortering, s att om 50 r ska huset inte vara vrt ngot och inte lnet heller. Det ger vid omrkning:
Avskrivning 50 r (2 %/r) 130 000 kr/r
Resultat fre skatt 170 002 kr/r
I det hr fallet var planen att starta ett aktiebolag och ga fastigheten via bolaget eftersom vi var tv familjer som skulle dela p den (annars rknas det som nringsverksamhet och blir en enskild firma).vriga saker att ta hnsyn tillEngngsavgifter
Vid ett kp av en fastighet tillkommer dr engngsavgifter som man behver ta hjd fr vid kptillfllet. Engngsavgifterna r: svenska tillvxtorter
Stmpelskatt (bolag) 4.25 %
Stmpelskatt (privatperson) 1.50 %
Pantbrevsavgift 2.00 %
Besiktningskostnad ca 20 000 kr
Jag brukar inte rkna med dessa i kalkylen ovan d de r av engngskaraktr och avser man ga fastigheterna p lng sikt s r de ofta frsumbara.Renoveringsbehov
Om fastigheten r i behov av renovering vid inkp r det naturligtvis ngot som man mste ta hnsyn till initialt. Jag sjlv brukar ta in en offert p vad det kostar att tgrda och sedan dra av det mot kpeskillingen.
Skambud man ska skmmas nr man lgger budet stabil avkastning
r man i en situation dr man r ensam budgivare och objektet har varit till frsljning lnge, kan man ocks passa p och lgga skambud. Dr finns fastighetsgare dr jag har hrt att deras strategi r att lgga ut riktiga skambud p mnga fastigheter. Frr eller senare nappar ngon.
Fr att f en knsla fr hur det kan se ut, s tittade jag i ett annat sammanhang fr ett tag sedan p en fastighet som lg ute p 10 900 000 kr. Nr jag lt en professionell vrderingsfirma gra en vrdering visade det sig att den inte var vrd mer n ca 4.5 5.5 Mkr. Den gick senare p lite ver 6 Mkr. Sedan dess brukar jag skoja att definitionen p ett skambud r att man ska skmmas nr man lgger det.
Underska risken fr att inte f lgenheterna uthyrda
Det finns flera stt att underska och uppskatta risken fr att inte f fastigheten uthyrd. Nedan fljer mina favoritstt: investera i fastigheter
Kontakta det kommunala bostadsbolaget och frga hur lng tid det tar att f en hyresfastighet i orten.Frga banken och f deras uppskattningar av vakansgrad (de har schabloner fr olika omrden) For more information visit here: http://svenskabostadsfonden.se/
Replies