Ny direktavkastning (driftnetto/pris)#5.38 %
Utifrn den hr nya tabellen kunde jag dra slutsatsen att affren var inte s bra som den initialt verkade (vilket de sllan r).
Steg 2. Jmfr direktavkastningen
Den springande punkten i en affr av det hr slaget r direktavkastningen. Den genomsnittliga direktavkastningen fr en hyresfastighet i Sverige r ca 5 % per r. Men dr r en stor spridning p den direktavkastningen, d t.ex. en hyresfastighet i Malm stad ligger runt 3-4 %, i Stockholm/Gteborg sannolikt ven lgre. Nr jag var i Borlnge och frlste s jag exempel p flera fastigheter med avkastningar p uppemot 10 %. Invest in Swedish residential properties
Frklaringen ligger naturligtvis i att dr r olika risker i de olika orterna. I Malm och de andra storstderna r det i princip omjligt att f tag p en hyreslgenhet d efterfrgan r s stor och tillgngen obefintlig. Eftersom risken r s lg sjunker ocks avkastningen. Som exempel kan jag ta en kompis i Malm som ger en fastighet som p 24 timmar fick ver 128 anskningar till en tom 3:a han hade i ett av sina hyreshus. En annan kompis i Gteborg fick ver 90 svar p en vernattningslgenhet i en omgjord och frsch kllare.
Dremot ett par mil utanfr Borlnge r vakansgraden (andelen tomma lgenheter) och risken fr att ha en hyreslgenhet tom, betydligt strre. Drfr behver man ocks en hgre direktavkastning, fr att kunna ta hnsyn till det. En brsoberoende
Nr jag kollade vad den lmpliga nivn fr en direktavkastning i Svedala var, fick jag uppskattningar kring 6.5 % frn mina vnner och bankkontakter.
Steg 3. Rkna om priset baserat p direktavkastningen
Nsta steg r sledes att vrdera om fastigheten utifrn den framrknade direktavkastningen och driftnettot.
Direktavkastning = driftnetto / pris p fastigheten
Lser vi ut pris p fastigheten frn ekvationen ovan blir det istllet:
Pris p fastigheten = driftnetto / direktavkastning
Det ger att vid det nya och omrknade driftnettot blir priset istllet:
417 002 kr / 6.5 % = 6 415 415 kr
Efter att ha tittat p fastigheten och konstaterat att inga allvarliga fel frelg, var det ocks det budet som vi lade p fastigheten. fastighetsfond
Steg 4. Skerstll finansiering med banken
Jag har varit i mnga frhandlingar med banken och jag tycker mig vid det hr laget ha lrt mig hur de resonerar.
De rknar p ungefr samma schablonssiffror som jag. Sedan jag brjade flja mallen ovan har jag inte lngre ftt invndningar kring att siffrorna som jag fick tidigare. Tvrtom fr jag ofta feedbacken att siffrorna ser rimliga ut. Det som jag ocks har lrt mig r framfrallt kring belningsgrader.
Om man kan g in med 25 % handpenning s slipper man g in med sin vanliga ekonomi som skerhet. Det betyder att man kan isolera affren frn sin egen privatekonomi, man behver inte g in med borgen, man behver inte redovisa hur mycket man tjnar, om man r arbetsls eller inte. Vid 25 % handpenning och ett lge dr kalkylen gr ihop enligt ovan s rknar man med att fastighetens ekonomi gr ihop av sig sjlvt.
I exemplet ovan stmde jag av med bde Swedbank, SEB och Sparbanken resund alla bekrftade mina antaganden. som investerar
Mitt initiala mejl till bankerna
S hr sg mitt frsta mejl till bankerna ut efter att jag tittat p fastigheten p ntet och innan jag varit ute och tittat p den: For more information visit here: http://svenskabostadsfonden.se/
Steg 2. Jmfr direktavkastningen
Den springande punkten i en affr av det hr slaget r direktavkastningen. Den genomsnittliga direktavkastningen fr en hyresfastighet i Sverige r ca 5 % per r. Men dr r en stor spridning p den direktavkastningen, d t.ex. en hyresfastighet i Malm stad ligger runt 3-4 %, i Stockholm/Gteborg sannolikt ven lgre. Nr jag var i Borlnge och frlste s jag exempel p flera fastigheter med avkastningar p uppemot 10 %. Invest in Swedish residential properties
Frklaringen ligger naturligtvis i att dr r olika risker i de olika orterna. I Malm och de andra storstderna r det i princip omjligt att f tag p en hyreslgenhet d efterfrgan r s stor och tillgngen obefintlig. Eftersom risken r s lg sjunker ocks avkastningen. Som exempel kan jag ta en kompis i Malm som ger en fastighet som p 24 timmar fick ver 128 anskningar till en tom 3:a han hade i ett av sina hyreshus. En annan kompis i Gteborg fick ver 90 svar p en vernattningslgenhet i en omgjord och frsch kllare.
Dremot ett par mil utanfr Borlnge r vakansgraden (andelen tomma lgenheter) och risken fr att ha en hyreslgenhet tom, betydligt strre. Drfr behver man ocks en hgre direktavkastning, fr att kunna ta hnsyn till det. En brsoberoende
Nr jag kollade vad den lmpliga nivn fr en direktavkastning i Svedala var, fick jag uppskattningar kring 6.5 % frn mina vnner och bankkontakter.
Steg 3. Rkna om priset baserat p direktavkastningen
Nsta steg r sledes att vrdera om fastigheten utifrn den framrknade direktavkastningen och driftnettot.
Direktavkastning = driftnetto / pris p fastigheten
Lser vi ut pris p fastigheten frn ekvationen ovan blir det istllet:
Pris p fastigheten = driftnetto / direktavkastning
Det ger att vid det nya och omrknade driftnettot blir priset istllet:
417 002 kr / 6.5 % = 6 415 415 kr
Efter att ha tittat p fastigheten och konstaterat att inga allvarliga fel frelg, var det ocks det budet som vi lade p fastigheten. fastighetsfond
Steg 4. Skerstll finansiering med banken
Jag har varit i mnga frhandlingar med banken och jag tycker mig vid det hr laget ha lrt mig hur de resonerar.
De rknar p ungefr samma schablonssiffror som jag. Sedan jag brjade flja mallen ovan har jag inte lngre ftt invndningar kring att siffrorna som jag fick tidigare. Tvrtom fr jag ofta feedbacken att siffrorna ser rimliga ut. Det som jag ocks har lrt mig r framfrallt kring belningsgrader.
Om man kan g in med 25 % handpenning s slipper man g in med sin vanliga ekonomi som skerhet. Det betyder att man kan isolera affren frn sin egen privatekonomi, man behver inte g in med borgen, man behver inte redovisa hur mycket man tjnar, om man r arbetsls eller inte. Vid 25 % handpenning och ett lge dr kalkylen gr ihop enligt ovan s rknar man med att fastighetens ekonomi gr ihop av sig sjlvt.
I exemplet ovan stmde jag av med bde Swedbank, SEB och Sparbanken resund alla bekrftade mina antaganden. som investerar
Mitt initiala mejl till bankerna
S hr sg mitt frsta mejl till bankerna ut efter att jag tittat p fastigheten p ntet och innan jag varit ute och tittat p den: For more information visit here: http://svenskabostadsfonden.se/
Replies