Invest in Swedish residential properties
Steg 2. Jmfr direktavkastningen En brsoberoende
Den springande punkten i en affr av det hr slaget r direktavkastningen. Den genomsnittliga direktavkastningen fr en hyresfastighet i Sverige r ca 5 % per r. Men dr r en stor spridning p den direktavkastningen, d t.ex. en hyresfastighet i Malm stad ligger runt 3-4 %, i Stockholm/Gteborg sannolikt ven lgre. Nr jag var i Borlnge och frlste s jag exempel p flera fastigheter med avkastningar p uppemot 10 %.
Frklaringen ligger naturligtvis i att dr r olika risker i de olika orterna. I Malm och de andra storstderna r det i princip omjligt att f tag p en hyreslgenhet d efterfrgan r s stor och tillgngen obefintlig. Eftersom risken r s lg sjunker ocks avkastningen. Som exempel kan jag ta en kompis i Malm som ger en fastighet som p 24 timmar fick ver 128 anskningar till en tom 3:a han hade i ett av sina hyreshus. En annan kompis i Gteborg fick ver 90 svar p en vernattningslgenhet i en omgjord och frsch kllare. bostadsfastigheter
Dremot ett par mil utanfr Borlnge r vakansgraden (andelen tomma lgenheter) och risken fr att ha en hyreslgenhet tom, betydligt strre. Drfr behver man ocks en hgre direktavkastning, fr att kunna ta hnsyn till det.
Nr jag kollade vad den lmpliga nivn fr en direktavkastning i Svedala var, fick jag uppskattningar kring 6.5 % frn mina vnner och bankkontakter.
Steg 3. Rkna om priset baserat p direktavkastningen
Nsta steg r sledes att vrdera om fastigheten utifrn den framrknade direktavkastningen och driftnettot.
Direktavkastning = driftnetto / pris p fastigheten
Lser vi ut pris p fastigheten frn ekvationen ovan blir det istllet:
Pris p fastigheten = driftnetto / direktavkastning svenska hyreshus
Det ger att vid det nya och omrknade driftnettot blir priset istllet:
417 002 kr / 6.5 % = 6 415 415 kr
Efter att ha tittat p fastigheten och konstaterat att inga allvarliga fel frelg, var det ocks det budet som vi lade p fastigheten.
Steg 4. Skerstll finansiering med banken
Jag har varit i mnga frhandlingar med banken och jag tycker mig vid det hr laget ha lrt mig hur de resonerar. For more information visit here: http://svenskabostadsfonden.se
De rknar p ungefr samma schablonssiffror som jag. Sedan jag brjade flja mallen ovan har jag inte lngre ftt invndningar kring att siffrorna som jag fick tidigare. Tvrtom fr jag ofta feedbacken att siffrorna ser rimliga ut. Det som jag ocks har lrt mig r framfrallt kring belningsgrader.
Om man kan g in med 25 % handpenning s slipper man g in med sin vanliga ekonomi som skerhet. Det betyder att man kan isolera affren frn sin egen privatekonomi, man behver inte g in med borgen, man behver inte redovisa hur mycket man tjnar, om man r arbetsls eller inte. Vid 25 % handpenning och ett lge dr kalkylen gr ihop enligt ovan s rknar man med att fastighetens ekonomi gr ihop av sig sjlvt.
I exemplet ovan stmde jag av med bde Swedbank, SEB och Sparbanken resund alla bekrftade mina antaganden. For more information visit here: http://svenskabostadsfonden.se/
Den springande punkten i en affr av det hr slaget r direktavkastningen. Den genomsnittliga direktavkastningen fr en hyresfastighet i Sverige r ca 5 % per r. Men dr r en stor spridning p den direktavkastningen, d t.ex. en hyresfastighet i Malm stad ligger runt 3-4 %, i Stockholm/Gteborg sannolikt ven lgre. Nr jag var i Borlnge och frlste s jag exempel p flera fastigheter med avkastningar p uppemot 10 %.
Frklaringen ligger naturligtvis i att dr r olika risker i de olika orterna. I Malm och de andra storstderna r det i princip omjligt att f tag p en hyreslgenhet d efterfrgan r s stor och tillgngen obefintlig. Eftersom risken r s lg sjunker ocks avkastningen. Som exempel kan jag ta en kompis i Malm som ger en fastighet som p 24 timmar fick ver 128 anskningar till en tom 3:a han hade i ett av sina hyreshus. En annan kompis i Gteborg fick ver 90 svar p en vernattningslgenhet i en omgjord och frsch kllare. bostadsfastigheter
Dremot ett par mil utanfr Borlnge r vakansgraden (andelen tomma lgenheter) och risken fr att ha en hyreslgenhet tom, betydligt strre. Drfr behver man ocks en hgre direktavkastning, fr att kunna ta hnsyn till det.
Nr jag kollade vad den lmpliga nivn fr en direktavkastning i Svedala var, fick jag uppskattningar kring 6.5 % frn mina vnner och bankkontakter.
Steg 3. Rkna om priset baserat p direktavkastningen
Nsta steg r sledes att vrdera om fastigheten utifrn den framrknade direktavkastningen och driftnettot.
Direktavkastning = driftnetto / pris p fastigheten
Lser vi ut pris p fastigheten frn ekvationen ovan blir det istllet:
Pris p fastigheten = driftnetto / direktavkastning svenska hyreshus
Det ger att vid det nya och omrknade driftnettot blir priset istllet:
417 002 kr / 6.5 % = 6 415 415 kr
Efter att ha tittat p fastigheten och konstaterat att inga allvarliga fel frelg, var det ocks det budet som vi lade p fastigheten.
Steg 4. Skerstll finansiering med banken
Jag har varit i mnga frhandlingar med banken och jag tycker mig vid det hr laget ha lrt mig hur de resonerar. For more information visit here: http://svenskabostadsfonden.se
De rknar p ungefr samma schablonssiffror som jag. Sedan jag brjade flja mallen ovan har jag inte lngre ftt invndningar kring att siffrorna som jag fick tidigare. Tvrtom fr jag ofta feedbacken att siffrorna ser rimliga ut. Det som jag ocks har lrt mig r framfrallt kring belningsgrader.
Om man kan g in med 25 % handpenning s slipper man g in med sin vanliga ekonomi som skerhet. Det betyder att man kan isolera affren frn sin egen privatekonomi, man behver inte g in med borgen, man behver inte redovisa hur mycket man tjnar, om man r arbetsls eller inte. Vid 25 % handpenning och ett lge dr kalkylen gr ihop enligt ovan s rknar man med att fastighetens ekonomi gr ihop av sig sjlvt.
I exemplet ovan stmde jag av med bde Swedbank, SEB och Sparbanken resund alla bekrftade mina antaganden. For more information visit here: http://svenskabostadsfonden.se/
Replies