Grundläggande om att belåna fastighet
Grunderna i att använda bostaden som säkerhet
Att äga en fastighet innebär att du sitter på ett kapital som ofta växer över tid. När en bostads värde stiger eller när lån betalas av, skapas ett utrymme mellan det aktuella marknadsvärdet och storleken på dina befintliga lån. Detta utrymme kallas ofta för ett övervärde. Att belåna fastighet på nytt innebär att du utnyttjar detta värde för att ta upp nya lån eller höja ett befintligt bolån.
Banken ser din fastighet som en säkerhet för lånet. Det betyder att om du inte kan betala tillbaka pengarna har banken rätt att sälja fastigheten för att få tillbaka sina utlånade medel. Eftersom fastigheten utgör en trygghet för banken är räntan på bolån oftast betydligt lägre än på lån utan säkerhet, såsom privatlån eller krediter.
Värdering och belåningsgrad
För att veta hur mycket du kan låna måste fastigheten värderas. Banken baserar sitt beslut på bostadens marknadsvärde, det vill säga vad en köpare rimligen skulle betala för den i dagens läge. Det är viktigt att skilja på inköpspris och aktuellt marknadsvärde. Om fastigheten har renoverats eller om prisnivån i området gått upp kan värdet vara högre än vad du en gång betalade.
Belåningsgraden är ett centralt begrepp. Det är förhållandet mellan hur mycket du lånar och vad bostaden är värd. Om din bostad är värd tre miljoner kronor och du har lån på en miljon kronor är din belåningsgrad 33 procent. Bankerna har interna regler för hur högt man får belåna en bostad, där gränsen ofta ligger på 85 procent av marknadsvärdet. Resterande 15 procent måste du finansiera med egen kontantinsats.
Kreditprövning och betalningsförmåga
Det räcker inte att ha ett övervärde i fastigheten för att få ett nytt lån beviljat. Banken gör alltid en grundlig kreditprövning. Syftet är att säkerställa att du har tillräcklig inkomst för att klara av räntekostnader och amorteringar, även om räntorna skulle stiga markant.
I prövningen räknar banken på din disponibla inkomst, det vill säga vad du har kvar när skatt och fasta avgifter är betalda. De tittar även på din nuvarande skuldsättning. Om du har andra lån eller krediter påverkar det din möjlighet att utöka bolånet. Banken vill se att du har en stabil ekonomisk situation och att din ekonomi tål en oförutsedd händelse.
Steg för steg: Så går processen till
När du vill utöka dina lån i en fastighet följer processen oftast dessa steg:
- Kontakta din bank för att inleda en dialog om lånebehovet.
- Låt göra en värdering av fastigheten. Det kan ske via en mäklare eller bankens egna värderingsverktyg.
- Banken genomför en kreditprövning baserad på din inkomst och dina befintliga utgifter.
- Ett beslut fattas om hur mycket som kan lånas ut, baserat på belåningsgrad och din återbetalningsförmåga.
- Eventuella nya skuldebrev upprättas och pengarna betalas ut till ditt konto.
- Om lånet överstiger vissa nivåer kan det även påverka dina krav på amortering enligt rådande regelverk.
Räkneexempel för förståelse
För att göra det konkret kan vi titta på ett förenklat exempel. Anta att du äger en villa som i dag är värderad till 4 000 000 kronor. Du har ett befintligt bolån på 2 000 000 kronor. Din nuvarande belåningsgrad är alltså 50 procent.
Om du vill låna ytterligare 500 000 kronor för att genomföra en renovering, skulle ditt totala lån uppgå till 2 500 000 kronor. Din nya belåningsgrad blir då 62,5 procent. Eftersom 62,5 procent ligger under gränsen på 85 procent, finns det utrymme rent matematiskt. Banken kommer därefter att kontrollera att din inkomst räcker för att betala räntan på det totala lånebeloppet på 2,5 miljoner kronor.
Risker att beakta
Att belåna sin fastighet innebär alltid en ekonomisk risk. Den största risken är att bostadsmarknaden förändras. Om marknadsvärdet på din fastighet sjunker drastiskt kan din belåningsgrad stiga snabbt, vilket kan skapa en obalans i din privatekonomi. Dessutom innebär ett större lån högre räntekostnader varje månad.
Du bör även räkna med amorteringskravet. I många fall innebär ett utökat lån att du måste betala av en viss procent av lånet varje år. Detta minskar din disponibla inkomst varje månad. Innan du bestämmer dig för att utöka lånen bör du ställa dig frågan om det finns en alternativ finansiering och om den förbättring eller det syfte lånet ska uppfylla faktiskt är värt de ökade fasta månadskostnaderna och den långsiktiga skuldsättningen.
Replies