de krver hg kapitalinsats
vid mindre fastighet krver det ven tid
Dock gr de flesta av dessa nackdelar att lsa eller komma frbi p olika stt.
Exemplet: Fastighet i Svedala
Fr ungefr tv veckor sedan var jag och tittade p en fastighet som motsvarade mnga av de krav som jag stller p en fastighet. Det gick dessutom s pass lngt att jag lade bud p den tillsammans med en god vn. Dremot fick jag fr ett par dagar sedan besked frn mklaren att dr har kommit ett hgre bud. P nivn av de nya buden anser jag inte lngre att affren r tillrckligt frmnlig och drmed har vi valt att inte flja med i budgivningen. fastighetsfond
Drfr tnker jag istllet att affren kan bli ett bra case fr att illustrera tankegngarna som jag har nr jag tittar p en fastighet.
Den aktuella fastigheten var ett hus i Svedala (ca 15 km ster om Malm) med 7 st hyreslgenheter och en butikslokal.
Det som jag spontant gillade med fastigheten (som jag fick mejlad till mig frn en vn p en mklarfirma) var framfrallt:
Den ligger i rtt prisklass dr jag tittade (ca 5 8 Mkr)
Den ligger i nrheten av Malm (mindre n 20 minuters bilfrd)
Den ligger nra en tgstation som gr in Malm
Lget p fastigheten var bra i centrala Svedala hyreshus
Siffrorna sg hyfsade ut vid frsta anblick
Ekonomiska siffrorna givna av mklaren
Ursprungssiffrorna frn mklaren sg ut som fljer:
Pris p fastigheten 7 750 000 kr
Hyresinkomster 697 092 kr
Driftkostnader 156 849 kr
Antal lgenheter 7 st
Bruksarea 675 m
varav lokal 182 m
varav lgenheter 493 m
Pantbrev 10 000 000 kr
Frn dessa kan man hrleda fljande siffror:
Driftnetto (= inkomster driftutgifter) 540 243 kr
Direktavkastning (= driftnetto / pris) 6.97 % svenska hyreshus
En sak har jag dock lrt mig efter att ha rknat p och tittat p mnga fastigheter och det r att inkomstsiffrorna nstan alltid r korrekta, medan drift- och underhllsiffrorna kan variera en hel del och drfr anser jag att man br rkna dessa utifrn schablon.
Steg 1. Rkna om siffrorna baserat p schablonsiffror
Eftersom mina vnner som r fastighetsgare, och n viktigare banken, ofta utgr frn schablonsiffror i sina kalkyler tycker jag att det r lika bra att man gr det sjlv med. De schablonerna som bde jag och bankerna brukar anvnda ser ut ungefr som fljer:
Driftschablon hyreslgenhet 450 kr/m
Driftschablon butikslokal 320 kr/m som investerar
Dessa siffror stmmer dessutom verens med SCB och deras siffror som r ett genomsnitt av alla hyresfastigheter i Sverige. Rknar man p lgre siffror, brukar nmligen nd bankerna korrigera dessa till ovanstende. Den enda gngen man kan motivera lgre siffror initialt r p nya fastigheter, men knappt d.
Det gav fljande frndrade siffror:
Drift hyreslgenheter (= 450 kr/m x 493 m) 221 850 kr
Drift butikslokal (= 320 kr/m x 182 m) 58 240 kr
Total drift 280 090 kr
Nytt driftnetto (inkomster total drift) 417 002 kr
For more information visit here: http://svenskabostadsfonden.se/
Dock gr de flesta av dessa nackdelar att lsa eller komma frbi p olika stt.
Exemplet: Fastighet i Svedala
Fr ungefr tv veckor sedan var jag och tittade p en fastighet som motsvarade mnga av de krav som jag stller p en fastighet. Det gick dessutom s pass lngt att jag lade bud p den tillsammans med en god vn. Dremot fick jag fr ett par dagar sedan besked frn mklaren att dr har kommit ett hgre bud. P nivn av de nya buden anser jag inte lngre att affren r tillrckligt frmnlig och drmed har vi valt att inte flja med i budgivningen. fastighetsfond
Drfr tnker jag istllet att affren kan bli ett bra case fr att illustrera tankegngarna som jag har nr jag tittar p en fastighet.
Den aktuella fastigheten var ett hus i Svedala (ca 15 km ster om Malm) med 7 st hyreslgenheter och en butikslokal.
Det som jag spontant gillade med fastigheten (som jag fick mejlad till mig frn en vn p en mklarfirma) var framfrallt:
Den ligger i rtt prisklass dr jag tittade (ca 5 8 Mkr)
Den ligger i nrheten av Malm (mindre n 20 minuters bilfrd)
Den ligger nra en tgstation som gr in Malm
Lget p fastigheten var bra i centrala Svedala hyreshus
Siffrorna sg hyfsade ut vid frsta anblick
Ekonomiska siffrorna givna av mklaren
Ursprungssiffrorna frn mklaren sg ut som fljer:
Pris p fastigheten 7 750 000 kr
Hyresinkomster 697 092 kr
Driftkostnader 156 849 kr
Antal lgenheter 7 st
Bruksarea 675 m
varav lokal 182 m
varav lgenheter 493 m
Pantbrev 10 000 000 kr
Frn dessa kan man hrleda fljande siffror:
Driftnetto (= inkomster driftutgifter) 540 243 kr
Direktavkastning (= driftnetto / pris) 6.97 % svenska hyreshus
En sak har jag dock lrt mig efter att ha rknat p och tittat p mnga fastigheter och det r att inkomstsiffrorna nstan alltid r korrekta, medan drift- och underhllsiffrorna kan variera en hel del och drfr anser jag att man br rkna dessa utifrn schablon.
Steg 1. Rkna om siffrorna baserat p schablonsiffror
Eftersom mina vnner som r fastighetsgare, och n viktigare banken, ofta utgr frn schablonsiffror i sina kalkyler tycker jag att det r lika bra att man gr det sjlv med. De schablonerna som bde jag och bankerna brukar anvnda ser ut ungefr som fljer:
Driftschablon hyreslgenhet 450 kr/m
Driftschablon butikslokal 320 kr/m som investerar
Dessa siffror stmmer dessutom verens med SCB och deras siffror som r ett genomsnitt av alla hyresfastigheter i Sverige. Rknar man p lgre siffror, brukar nmligen nd bankerna korrigera dessa till ovanstende. Den enda gngen man kan motivera lgre siffror initialt r p nya fastigheter, men knappt d.
Det gav fljande frndrade siffror:
Drift hyreslgenheter (= 450 kr/m x 493 m) 221 850 kr
Drift butikslokal (= 320 kr/m x 182 m) 58 240 kr
Total drift 280 090 kr
Nytt driftnetto (inkomster total drift) 417 002 kr
For more information visit here: http://svenskabostadsfonden.se/
Replies