Precios: todo lo que hay que saber

Cmo pueden evolucionar los valores de las propiedades luego del cambio de gobierno. Las perspectivas en los distintos segmentos y los niveles actuales de referencia. Cunto incidira una liberacin del dlar en los montos. Hay margen para aumentos en el mercado? La visin de los expertos. Dentro de exactamente dos semanas asumir un nuevo presidente de los argentinos. Las expectativas son alentadoras sobre los cambios econmicos que podran venir de su mano para el mercado inmobiliario, aunque hay prudencia sobre el tiempo que podra demandar una reactivacin firme del sector. Esto depender, fundamentalmente, de cmo pueda desarticularse el cepo, de la magnitud e impacto que tendra una posible devaluacin, la forma en que se unifique el tipo de cambio y del plan para domar la inflacin, paso imprescindible para iniciar un programa de crditos hipotecarios serio y en condiciones accesibles. Los precios de venta de las propiedades estn alineados con este clima. Unos puntos ms arriba u otros ms abajo -segn la fuente que se consulte- pero hay coincidencia en que los valores de la oferta en dlares permanecen estables, expectantes de los cambios polticos y econmicos del pas que reactivaran al sector. Los terrenos y los alquileres de oficinas son las excepciones: presentan tendencia alcista. "Los precios estn en una meseta que data desde hace ms de un ao. El nivel de actividad en el mercado inmobiliario se encuentra estancado pero, pese a ello, los precios no disminuyeron. En caso de mostrarse una sobrevaluacin, habran cado pero esto no ocurri. Tampoco estn subvaluados, ya que los propietarios pueden tomar la opcin de esperar antes de ingresar al mercado de compraventa, por ejemplo, ofertando en el mercado del alquiler", considera Ricardo Theller, investigador del Instituto de Economa de la Fundacin UADE. Segn datos relevados por el sitio Zonaprop, los precios de venta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se mantuvieron estables y sin cambios significativos durante 26 meses, en torno a valores de u$s 2.050 a 2.080/m2 desde octubre de 2012 hasta noviembre de 2014. Ese mes "marc un punto de inflexin en la serie y a partir de entonces se consolida una tendencia de crecimiento a una velocidad media del 3,5% anual", sostiene Adrin Gimnez, CEO del portal. En octubre de 2015 el precio promedio estaba en u$s 2.160. Abasto, Las Caitas y Chacarita son los barrios que registraron mayor alza, con incrementos que superan el 6% anual en dlares. "Los valores actuales de las propiedades s reflejan la realidad econmica del mercado, aunque esto no invalida que -ante cambios contextuales relevantes, como por ejemplo un fuerte shock en el tipo de cambio- los precios del sector se reacomoden a un nueva realidad econmica. El sendero general de precios y la bajsima relevancia del crdito hipotecario son fenmenos inconsistentes con una hiptesis de burbuja de precios inmobiliaria. Es decir, a diferencia de lo que ocurri en estos ltimos aos en varias ciudades latinoamericanas, no se registr en la Ciudad de Buenos Aires una burbuja inmobiliaria que inflara los precios artificialmente", opina Gimnez. Para Reporte Inmobiliario, consultora y sitio de noticias del sector, los nmeros que relevaron de precios de departamentos usados de Capital dan algo ms bajo: en agosto de este ao, el valor promedio era de u$s 1.817. Su presidente, Jos Rozados, aclara que las ventas actuales representan aproximadamente un 40% de las existentes hasta hace cuatro aos, lo que deja en claro que al no ajustar por precios, el mercado lo hace por cantidad. "La demanda no est dispuesta o bien no cuenta con los recursos para avalar los actuales niveles de precios y la oferta tampoco est dispuesta a disminuir drsticamente sus pretensiones, al no contar con otro costo de oportunidad para su inversin y al no estar apremiada o endeudada. Por ello los precios en dlares de las propiedades -despus de haber sufrido una reduccin hasta fines del ao pasado- comenzaron a recuperarse desde comienzos de este ao, ubicndose nuevamente muy cerca de los pretendidos en 2011 y 2012", analiza Rozados. "Los precios de las propiedades terminadas estn estables y -para el caso de los proyectos- siempre las listas se van actualizando con el ndice de la Construccin (de la Cmara Argentina de la Construccin, CAC) que va de un 1% a 3% mensual", detalla Sebastin Ponte, CEO de Altezza Construcciones. Por su parte, los terrenos estn en un punto alto porque "muchos inversores y hasta outsiders del mercado estn apostando a una buena coyuntura para el negocio inmobiliario y se posicionan en tierras. Si bien no necesariamente todos tendrn un gran negocio, dadas las incidencias que aceptaron", agrega Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons. Recuperacin"Si bien la demanda en el sector premium se mantiene sostenida, el resto del mercado se encuentra ralentizado, esperando nuevas medidas econmicas que mejoren el clima de negocios", considera Martn Roel, gerente General de la desarrolladora Vizora. "No consideramos que las propiedades estn ni sub ni sobrevaluadas, estn acorde al mercado si se tiene en cuenta la falta de crdito hipotecario y el poder adquisitivo de las personas, para quienes es cada vez ms difcil acceder a una vivienda. La incertidumbre coyuntural y falta de acceso al dlar ha dificultado considerablemente el cierre de operaciones", detalla. Javier Rius, gerente General de Ayres Desarrollos, reconoce que "las propiedades estn sobrevaluadas en relacin al poder adquisitivo de los consumidores. Si hubiese crdito hipotecario en condiciones lgicas, la gente comprara sin preguntarse si estn sub o sobrevaluadas las propiedades y an estaramos baratos respecto a la regin". Y completa: "En relacin a la regin, los precios son muy atractivos para la inversin. Estn a un 60% de los otros pases de Amrica del Sur. Los terrenos estn retrasados y ms en estos das que se apreci el peso. Al ir subiendo la construccin en precios reales va a impactar en los precios de los terrenos. La construccin hoy sigue siendo barata para el que tiene dlares, aunque esto no significa que sea accesible para el comn de la gente, que es el asalariado". Roel acota que las ubicaciones premium son las que "permiten defender mejor el valor de los productos y tambin son los lugares donde existe una mayor demanda, ya que hay un segmento que an puede acceder a este tipo de viviendas". En augeRespecto a las zonas con potencial de crecimiento ante una futura reactivacin, el abanico de barrios porteos citado por los consultados es amplio. "En Boedo, Parque Patricios y Parque Chacabuco hay un importante stock de inmuebles subutilizados que pueden reciclarse y a precios razonables", puntualiza Rozados. Hay tres zonas que -segn destaca Gimnez- despiertan particular inters de los desarrolladores. Sus estadsticas de departamentos en venta a estrenar as lo evidencian: en Chacarita hay 45%, en Villa del Parque 56% y en Paternal 71%, cuando el promedio total de CABA es solo del 36%. "La oferta de departamentos en venta en estos tres barrios se caracteriza por una mayor participacin de unidades a estrenar que en el total de la Ciudad", concluye. All se concentr el desarrollo de nuevas obras durante los ltimos tres aos. Villa Crespo, Almagro y Colegiales tambin prometen crecer. Segn Theller, cabe destacar la revaluacin de barrios como Flores, Floresta, La Boca, Barracas, Monserrat, Villa Ortzar y Villa Urquiza. En tanto, en el Gran Buenos Aires "est por verse, habr que esperar el grado de xito de las nuevas gestiones municipales, especialmente, en cuestiones de seguridad e infraestructura vial". De todos modos, el especialista le ve potencial a los corredores del sur del Conurbano. "El Gran Buenos Aires tiene una menor incidencia de la tierra y los precios de las propiedades son altos, tomando en cuenta la misma relacin con la Capital Federal. Esto hace que haya un mayor margen de rentabilidad", sostiene el directivo de Altezza. "Zonas como el corredor sur tienen mucho por crecer y expandirse, an existen all terrenos amplios y con valores accesibles para invertir. Al mismo tiempo hay demanda insatisfecha de las zonas ya consolidadas que comenzarn acercarse a sectores que an se encuentran en pleno desarrollo", presagia Flix Brie, director de Daz Mayer & Brie Propiedades. En los primeros diez meses de 2015 los alquileres de departamentos acumulan una suba del 24% y respecto a un ao atrs es de 28%, por datos de Zonaprop. Sin embargo, sus precios "mantienen http://www.youtube.com/e/uEqaitrNsT4?app=desktop - inmobiliarias argentina buenos aires zona sur - an una baja en trminos reales del 4% respecto a los meses previos a la devaluacin de enero de 2014, es decir, su incremento acumulado es menor al aumento acumulado de la inflacin desde ese momento", analiza Gimnez.En tanto, en Oficinas, el precio medio de alquiler de la oferta en el rea Metropolitana de Buenos Aires es de 108 pesos/m2 por mes (valores del mes pasado), un 26% por encima del precio registrado un ao atrs. El incremento acumulado de enero a octubre es de 24%, acorde a su relevamiento. FuturologaSi bien no se ve un escenario de fuerte recuperacin para el ao prximo, "podra darse un incipiente repunte a partir de expectativas, que pueden ser absorbidas de manera razonable por el mercado sin impactar necesariamente en los precios", augura Rozados. "Todo depende de cmo se transite el corto plazo en materia econmica a partir de las nuevas medidas que instrumente el nuevo Presidente. De ser asumidas como confiables por los inversores es ms probable que reaccionen primero los barrios ms caros y de mayor reconocimiento general, como Palermo, Belgrano, Recoleta o Caballito. En el mediano plazo y de instrumentarse los planes de crditos hipotecarios prometidos la revalorizacin se derramar a los otros barrios y a zonas menos consolidadas", pronostica. "Existe un nimo colectivo de optimismo en la industria a que cambien las condiciones econmicas y se genere un contexto positivo para el crecimiento del negocio", comenta Gustavo Ortol Martnez, presidente de Go Real Estate y tesorero de la Asociacin de Empresarios de la Vivienda (AEV). "En un supuesto escenario en el que se cambien abruptamente determinadas polticas macroeconmicas y que el mercado en general las convalide, la recuperacin en trminos de precio, volumen de obra nueva y compra venta de usados va a ser instantnea e, inevitablemente, se trasladar a los precios", afirma por su parte Leonardo Rodrguez, CEO de Comunidad de Inversin (CMNV). Si bien existe stock acumulado en determinados segmentos, como por ejemplo, en las unidades chicas de vivienda y las que apuntan al segmento premium, faltan en determinadas zonas unidades de vivienda por arriba de los 100 m2. En tanto, "el stock en desarrollos urbanos -que en este contexto se reactivarn rpidamente- todava es alto en la mayora de las zonas, como para que la recuperacin se refleje en precios en forma inmediata", sostiene Rodrguez. "La idea es seguir el desarrollo y crecimiento de la infraestructura pblica y urbana de la Ciudad, tendencias y polticas de planificacin para posicionarse en zonas de bajo valor con buena aptitud de apreciacin", aconseja Ortol, quien proyecta que "el mercado volver a niveles normales en un plazo no mayor al segundo semestre de 2016". Ricardo Bullrich, CEO de HQ Realty, recomienda "invertir en zonas perifricas durante un tiempo. Mientras no haya crditos a largo plazo, habr aumentos perifricos. En los ltimos aos la mayora de los compradores han sido inversores y no usuarios finales y estos buscan oportunidad y precio. No se esperan aumentos sustanciales durante 2016". El cambio de gobierno, segn Roel, provocar un "shock de confianza que generar movimiento en el mercado" dado que "hoy no hay decisin de inversiones. Los cambios generan expectativas tanto en los compradores como en los desarrolladores". Rodrguez compara los valores de compra en la Argentina con Latinoamrica: "Si tomamos los precios en barrios perifricos de Lima, Per o mismo en Montevideo (Uruguay) los valores arrancan entre los u$s 2.100 y u$s 2.200. Lo mismo ocurre en Santiago de Chile, por ejemplo, o en algunas zonas de Mxico DF donde las propiedades subieron ms de 100% en un perodo de cinco aos, alcanzando valores que van desde los u$s 2.500 a los u$s http://tiny.pl/gm32h - inmobiliarias en barrio norte capital federal - 5.000 el m2. Tema aparte es Brasil que devalu su moneda 50% abruptamente y esto se traslad directamente al valor de las propiedades en dlares que ahora aparecen como una oportunidad tentadora para el mercado". Mario Korn, presidente de la inmobiliaria homnima, coincide: "Los precios del metro cuadrado comparado con los pases limtrofes y el resto de Latinoamrica son considerablemente ms bajos. Previo a la devaluacin en Brasil, ramos el pas en tercer lugar... pero desde abajo. La crisis de Brasil no afecta directamente los valores del mercado argentino pero podra ser muestra de lo que ocurra. Si sobreviniera una devaluacin, hara que el valor de reposicin se redujera y ello impactara directamente sobre el precio de unidades terminadas y en reventa", advierte. "Los desarrolladores compartimos un cauteloso optimismo en la recuperacin del mercado inmobiliario. Para eso es necesario generar confianza, estabilidad de polticas, monetarias y fiscales, a la vez de ampliar fuertemente el acceso al crdito. Los valores han recuperado la baja que tuvieron y, de darse estas condiciones, seguramente continuarn con la tendencia al alza. Por eso, es un excelente momento para invertir", seala Ignacio Trabucchi, director Comercial y de Planificacin Estratgica de ATV Arquitectos. Y concluye: "La recuperacin de los valores deber darse con una importante mejora en el acceso a la vivienda y la recomposicin de los ingresos reales. Vamos hacia un mercado con tendencia el crecimiento, pero ms exigente, amplio y con necesidad de diferenciacin". href='http://www.cronista.com/realestate/Precios-todo-lo-que-hay-que-saber-20151126-0007.html' - http://www.cronista.com/realestate/Precios-todo-lo-que-hay-que-saber-20151126-0007.html -