Apa Alasan Lippo Melepas Beberapa Kepemilikan Pemukiman Meikarta?

Megaproyek Meikarta merupakan proyek andalan dua perusahaan properti milik grup Lippo, yakni PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) dan PT Lippo Cikarang Tbk (LPCK). Proyek hal yang demikian dimiliki oleh PT Mahkota Sentosa Utama yang sepenuhnya merupakan si kecil usaha dari LPCK. LPKR sendiri menguasai saham LPCK hingga 54%.

Tidak tanggung-tanggung, poin investasi yang diperlukan untuk memaksimalkan kawasanHunian di Cikarang, Jawa Barat ini menempuh Rp 278 triliun. Lippo malah bergerak cepat dalam menjual proyek barunya tersebut.

Pada 2017 misalnya, tak kurang dari Rp 1,5 triliun digelontorkan hanya untuk belanja iklan. Tidak heran seandainya iklan Meikarta sering kali kita lihat pada media-media.

Hingga dengan akhir kuartal III-2017, proyek yang baru diluncurkan pada Mei 2017 lalu sudah mengantongi pendapatan prapenjualan (marketing sales) senilai Rp 4,9 triliun.

Tapi, pada akhir Januari lalu perusahaan menyatakan PT Mahkota Sentosa Utama LPCK telah mendapatkan pembayaran senilai Rp 2,5 triliun dari pemodal eksternal sebagai uang muka untuk pembelian saham.

Sempurna uang yang akan dibayarkan oleh investor eksternal tersebut menempuh Rp 4 triliun. Setelah penjualan saham selesai dikerjakan, kepemilikan Lippo dalam proyek Meikarta akan turun menjadi sekitar 27%, dari yang sebelumnya 54%.

Aksi korporasi tersebut segera memaksa Fitch Ratings untuk menurunkan peringkat bentang Panjang perusahaan. Pekan lalu, Fitch menurunkan peringkat bentang panjang perusahaan menjadi B+, dari yang sebelumnya BB-.

Telah Direncanakan

Seperti telah diceritakan di atas, kebutuhan pembiayaan untuk Meikarta mencapai Rp 278 triliun, Masalahnya, LPKR dan LPCK sebagai pemilik proyek tak mempunyai dana sebanyak itu. Per akhir kuartal 3 tahun lalu, sempurna aset LPKR ialah sebesar Rp 52,4 triliun, sementara untuk LPCK hanya sebesar Rp 9,5 triliun. Bila ingin menarik utang malah, tak mungkin nilainya mencapai ratusan triliun melebihi skor aset.

Oleh karena itu, pada tahun lalu perusahaan sempat mengucapkan bahwa hanya sebesar 35% pembiayaan yang akan berasal dari kas internal Lippo, sementara sisanya sebanyak 65% akan ditawarkan kepada pemberi modal dan mitra kerja Lippo. Sedangkan tidak disebutkan secara gamblang, namun jelas bahwa ditawarkannya proyek tersebut terhadap investor berarti Lippo akan melepas kepemilikan dalam proyek hal yang demikian.

Mitigasi Risiko

Katakanlah Lippo memiliki uang yang menganggur senilai Rp 287 triliun untuk menggarap Meikarta seorang diri. Kemungkinan besar, langkah divestasi tetap akan diambil oleh perusahaan. Pasalnya, risiko yang terdapat dalam proyek ini sangatlah besar. Bukan dari sisi konstruksinya saja, dari sisi perizinan bahkan sampai dikala ini belum ada kejelasan.

Semenjak diluncurkan, tidak sedikit masyarakat yang mempertanyakan izin bagi Lippo untuk melaksanakan proyek tersebut. Malahan, Republika.co.id menulis Institusi pengawas penyelenggaraan pelayanan publik Ombudsman ikut mencecar perusahaan seputar hal perizinan. "Dikala Lippo melaksanakan marketing sementara syarat belum diatasi seperti IMB, mengapa Lippo tak bersabar menunggu itu?" tanya Komisioner Ombudsman Ahmad Alamsyah Saragih dikala pertemuan di gedung Ombudsman, Jakarta, 8 September 2017 silam.

Dari keterangan Kementerian Agraria dan Tata Ruang kepada Ombudsman, dikenal bahwa izin Peruntukan Penerapan Tanah (IPPT) Meikarta baru terdaftar sebesar 84,6 ha dari total 164 ha yang diajukan pihak pengembang. Tidak hanya IPPT, pengembang juga belum melengkapi izin lainnya seperti Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Analitik imbas lingkungan (Amdal).

Direktur Lippo Cikarang Ju Kian Salim pada ketika itu menonjol tak dapat menjawab secara pasti pertanyaan yang diajukan. Malahan, dikala itu ia berdalih bahwa pembangunan Meikarta yakni format dukungan terhadap pemerintah guna menuntaskan program sejuta rumah.

Jadi, resiko dari pengembangan megaproyek ini memang terbilang besar, mulai dari tingginya skor investasi, sampai progres perizinan yang masih menggantung.